Qui paie pour les dégâts d'eau dans un condo? Ce que vous devez savoir
En tant que propriétaire de condo au Canada, il peut être difficile de déterminer qui doit payer la facture des réparations, ce qui peut donner l’impression d’être dans un labyrinthe juridique.
La responsabilité financière en cas de dégâts d’eau dans un immeuble en copropriété ou dans une unité de condo est rarement claire et nette. Il s’agit généralement d’une charge partagée entre l’association des copropriétaires et le propriétaire de l’unité individuelle, partage qui sera déterminé par l’origine de l’eau, l’étendue des dommages et ce qui a été touché exactement. Le dégât d’eau touche-t-il les parties communes de l’immeuble ou une unité individuelle?
En cette période d’incertitude économique, Western Financial Group, une société 100 % canadienne, peut vous aider avec votre assurance automobile, habitation, bateau et d’entreprise.
Le clivage fondamental : L’assurance de l’association des copropriétaires ou l’assurance de copropriétaires?
Considérez votre assurance de copropriétaires comme un double bouclier :
La police d’assurance principale de l’association des copropriétaires : cette police, financée par les charges de copropriété, constitue la première ligne de défense. Cette assurance couvre généralement les éléments communs du bâtiment : le toit au-dessus de votre tête, les couloirs que vous traversez, les murs structurels qui définissent votre unité.
Votre police d’assurance individuelle de propriétaire : il s’agit de votre assurance personnelle, conçue pour protéger ce que la police d’assurance de l’association des copropriétaires ne protège pas. Cela comprend vos biens personnels (meubles, appareils électroniques, vêtements), toutes les améliorations que vous avez apportées à votre condo au-delà de « l’unité standard » (par exemple, des revêtements de sol améliorés, des armoires de cuisine personnalisées, une salle de bains rénovée) et, surtout, la responsabilité civile si des dommages provenant de votre condo touchent d’autres personnes.
L’association des copropriétaires couvre généralement les dégâts d’eau dans les parties communes, tandis que les propriétaires sont généralement responsables des réparations dans leur unité.
Comprendre le règlement sur les « unités standard »
L’élément clé de la détermination de la responsabilité de l’assurance est le règlement de l’unité standard. Ce document, propre à votre association de copropriétaires, définit légalement ce qui constitue une « unité standard ». Il détermine ce qui peut être couvert par l’assurance de l’association de copropriétaires.
Voici le problème : tout ce que vous avez ajouté ou modifié depuis que vous êtes propriétaire n’est pas considéré comme faisant partie de l’unité standard. Par conséquent, les dommages causés à ces améliorations ou ajouts relèvent directement de la police d’assurance du propriétaire du condo.
Voici un exemple concret :
Prenons un scénario courant : un toit qui fuit permet à l’eau de s’infiltrer dans une unité supérieure (unité 1), de traverser la structure du bâtiment et d’endommager une unité inférieure (unité 2).
Le toit qui fuit : en tant que partie commune, la réparation du toit est sans équivoque de la responsabilité de l’association des copropriétaires et est couverte par son assurance.
Dommages à l’intérieur de l’unité 1 (éléments standard) : les dommages causés aux éléments d’origine installés par le constructeur (murs, revêtements de sol standard, accessoires de base) dans l’unité supérieure sont généralement couverts par l’assurance de l’association des copropriétaires.
Dommages à l’intérieur de l’unité 1 (améliorations) : tout dommage causé aux améliorations personnelles du propriétaire de l’unité (p. ex. armoires personnalisées, plancher de bois franc) relève de la responsabilité de l’assurance du propriétaire de l’unité 1.
Les dommages aux éléments communs (murs, plafonds entre les unités) : la réparation de ces éléments structurels est à la charge de l’assurance de l’association des copropriétaires.
Dommages à l’intérieur de l’unité 2 (éléments standard) : comme pour l’unité 1, les dommages causés aux éléments standard de l’unité inférieure sont couverts par l’assurance de l’association des copropriétaires.
Dommages à l’intérieur de l’unité 2 (améliorations) : l’assurance du propriétaire de l’unité 2 est responsable des dommages causés à toute amélioration apportée à l’intérieur de l’unité inférieure.
Remarque importante : cette répartition de responsabilité suppose qu’il n’y a pas eu de négligence. Si, par exemple, le toit qui fuit est le résultat direct de la négligence délibérée de l’association des copropriétaires à faire les réparations nécessaires, la situation pourrait être différente. De même, si la négligence d’un propriétaire de condo (par exemple s’il ignore une fuite de plomberie persistante dans son unité) cause des dommages à d’autres personnes, il peut être tenu pour responsable.
Posez les questions suivantes pour savoir qui est (probablement) responsable :
Lorsque vous êtes confronté à un dégât d’eau dans votre unité de condo, le fait de poser rapidement ces questions vous aidera à clarifier à qui revient la responsabilité.
Qu’est-ce qui a été endommagé exactement?
Soyez précis. S’agit-il d’un élément commun (toit, couloir), d’un élément standard de l’unité (cloisons sèches d’origine, moquette de qualité) ou d’une amélioration de l’unité (carrelage personnalisé, nouveaux appareils électroménagers)?
Qui est généralement responsable de l’entretien des éléments endommagés?
Consultez la déclaration et le règlement de votre condo. Ces documents décrivent les responsabilités de l’association et des propriétaires individuels en matière d’entretien.
La négligence a-t-elle été un facteur contributif?
Si les dommages ont été causés par la négligence ou le manque d’entretien d’une personne, son assurance (ou elle-même) peut être tenue responsable.
Quels sont les types de dégâts d’eau les plus fréquents dans les condos?
Les dégâts d’eau dans les condos peuvent avoir différentes origines :
Problèmes liés aux bâtiments : toiture non étanche, fissures dans les fondations, éclatement des tuyaux dans les parties communes.
Problèmes de plomberie : fuites dans les murs ou les plafonds causées par le système de plomberie commun.
Dysfonctionnements des appareils électroménagers : lave-vaisselle, laveuse ou réservoirs d’eau chaude défectueux dans les condos individuels.
L’erreur humaine : baignoires ou éviers qui débordent, eau qui coule sans surveillance.
En règle générale, l’assurance de l’association des copropriétaires ne couvre pas les dommages causés à l’intérieur d’une unité de condo par les actions ou la négligence d’un propriétaire. Dans ce cas, la police d’assurance du propriétaire responsable intervient généralement.
Que se passe-t-il si votre voisin est à l’origine de la fuite?
Si votre condo subit un dégât d’eau provenant d’un condo voisin, voici la marche à suivre recommandée :
Tout documenter
Prenez immédiatement des photos et des vidéos détaillées des dégâts.
Informer l’association des copropriétaires
Informez rapidement votre gestionnaire immobilier ou le conseil d’administration des copropriétaires. Ils doivent être au courant de la situation et éventuellement évaluer les dommages causés aux éléments communs.
Communiquer avec votre assureur
Faites une demande de réclamation auprès de votre propre compagnie d’assurance. Elle vous défendra, couvrira les dommages conformément à votre police d’assurance et pourra faire une subrogation à l’assureur du propriétaire de l’unité voisine en cas de négligence (recouvrement des frais).
Vous ne savez toujours pas qui est responsable? Voici ce qu’il faut faire :
Les déclarations et les règlements de copropriété ne sont pas toujours très clairs en ce qui concerne les responsabilités en matière d’assurance. Si vous vous trouvez dans une zone grise :
Lisez attentivement vos documents
Lisez bien votre déclaration de copropriété et le règlement de copropriété.
Renseignez-vous
N’hésitez pas à communiquer avec votre gestionnaire immobilier ou le comité des copropriétaires pour connaître leur avis.
Consultez votre assureur
Votre assureur est votre meilleur allié pour comprendre votre couverture et cerner les lacunes potentielles en fonction des règles précises de votre condo.
Protection proactive – conseils pour minimiser les risques de dégâts d’eau
Il vaut toujours mieux prévenir (et rester au sec!) que guérir. Voici quelques mesures proactives que vous pouvez prendre :
Installez des détecteurs de fuites d’eau : placez ces appareils peu coûteux près des appareils susceptibles de fuir (lave-vaisselle, laveuse, réfrigérateur) et sous les éviers. Bon nombre de détecteurs peuvent vous alerter d’une fuite sur votre téléphone portable.
Sachez où sont les robinets d’arrêt : localisez les principaux robinets d’arrêt d’eau de votre condo et sachez comment les fermer en cas d’urgence.
Inspectez régulièrement la plomberie : vérifiez que les robinets, les tuyaux et les raccords ne présentent pas de signes d’usure, d’égouttement ou de corrosion.
Faites attention à l’eau qui coule : ne laissez jamais les robinets ou les appareils ménagers fonctionner sans surveillance.
Signalez rapidement les fuites : n’ignorez pas les signes de fuite, même mineurs. Signalez-les immédiatement au comité de gestion du condo.
La connaissance est votre meilleure alliée
Il est indispensable de comprendre le partage des responsabilités en cas de dégâts d’eau dans votre condo canadien. En sachant ce qui constitue une unité standard, ce que votre assurance couvre et l’importance des documents régissant votre condo, vous pouvez faire face à d’éventuels dégâts d’eau avec une plus grande confiance et minimiser les surprises financières.
Vous n’êtes toujours pas sûr de vous? N’attendez pas la prochaine fuite! Communiquez avec votre expert en assurance du Western Financial Group au sujet de l’assurance de copropriétaires.
Cinq questions les plus fréquentes
L’assurance de copropriétaires couvre-t-elle tous les types de dégâts d’eau?
La plupart des polices d’assurance de copropriétaires ne couvrent pas tous les types de dégâts d’eau. L’assurance de copropriétaires couvre généralement les dommages soudains et accidentels causés par des éclatements de tuyaux ou des fuites d’appareils électroménagers, mais pas les dommages causés par des refoulements d’égouts, des eaux de ruissellement ou des inondations, à moins que vous ne disposiez d’une couverture d’assurance supplémentaire.
Quels sont les types de dégâts d’eau qui ne sont généralement pas couverts par une assurance de copropriétaires classique?
L’assurance de copropriétaires standard ne couvre généralement pas les inondations (l’eau provenant de l’extérieur et qui pénètre le bâtiment, par exemple en cas de fortes pluies), les refoulements d’égouts ou les dommages dus à des fuites importantes ou à un manque d’entretien.
L’assurance de copropriétaires couvre-t-elle les dégâts d’eau causés par l’éclatement des tuyaux dans mon unité de condo?
L’assurance de copropriétaires couvre généralement les dégâts d’eau causés par l’éclatement des tuyaux dans votre condo, à condition que l’événement soit soudain et accidentel.
Les dégâts d’eau accidentels causés par la fuite d’un lave-vaisselle sont-ils couverts par l’assurance de copropriétaires?
L’assurance de copropriétaires couvre généralement les dégâts d’eau accidentels, tels qu’une fuite de lave-vaisselle, si l’événement est soudain et accidentel.
Mon assurance de copropriétaires couvre-t-elle les dégâts d’eau causés par une fuite lente et continue?
Si une fuite dure depuis longtemps ou si elle est due au fait que l’on n’a pas pris les mesures nécessaires pour y remédier, les dommages qui en résultent ne sont généralement pas couverts.
